Optimisation taxe foncière et fiscalité locale
Vos taxes locales sont-elles exactes ?
Probablement pas.
Une facture que tout le monde règle, sans jamais la vérifier.
Chaque année, des millions de contribuables paient leur taxe foncière, leur CFE, leur taxe d’urbanisme, etc. sans que personne ne contrôle si le calcul est juste.
Résultat : plus d'une base d'imposition sur trois est erronée, et très souvent en défaveur du contribuable.
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Les bases de calcul des taxes locales reposent sur des données déclarées il y a parfois plusieurs décennies : surface, usage, catégorie du local... Ces éléments sont très rarement mis à jour, si ce n’est jamais, et les erreurs de catégorisation ou d'évaluation s'accumulent sans que personne ne les corrige.
Les modalités de calcul sont différentes de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés, et peuvent dépendre d’éléments subjectifs.
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C’est un chiffre très accrocheur, nous le concédons, mais de nombreux contribuables paient pour d’autres …
Il est difficile de donner une moyenne des gains, mais nous avons traité des dossiers avec 100%, 80%, 50%, 30% de dégrèvement final.
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Si une erreur est détectée, vous pouvez obtenir le remboursement du trop-payé, et c’est rétro-actif sur plusieurs années : a minima 2 ans, et jusqu’à 5 ans.
De fait, plus l'erreur est ancienne, plus la régularisation peut représenter un montant important.
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Sur chaque avis d'imposition figurent des « frais de gestion de la fiscalité locale », prélevés par l'État. Une partie de ces frais finance justement les remboursements accordés en cas d'erreur reconnue. L'État sait donc qu’elles existent, et a déjà provisionné votre potentiel remboursement : encore faut-il en faire la demande !
Dolorès est un cabinet spécialisé en optimisation de la fiscalité locale (taxe foncière, CFE, TasCom, taxe sur la Publicité Extérieure, taxes d’urbanisme, …), intervenant auprès des professionnels et des particuliers partout en France.
Nous auditons sans frais vos bases d'imposition et prenons en charge les réclamations : nous nous rémunérons sur les économies obtenues.
Qui paie trop d’impôt, sans le savoir ?
Locaux professionnels
Taxe foncière, CFE et autres taxes “déductibles”
Propriétaires ou locataires de locaux professionnels, votre taxe foncière et/ou votre CFE sont calculées sur des valeurs locatives qui n'ont peut-être (probablement) pas été vérifiées depuis des années.
Une surimposition non détectée se répète et se cumule chaque exercice.
LMNP, Airbnb, conciergeries, …
Taxes foncière, d’habitation et CFE
Vous louez en courte durée et avez peut-être déjà optimisé votre régime fiscal (micro-LMNP ou le Régime Réel).
Mais avez-vous optimisé vos taxes ? Votre statut peut vous permettre d’optimiser celles auxquelles vous êtes assujettis !
Jusqu’à 80 % d’économie sur la taxe foncière et CFE, sans oublier l'impact sur la taxe d'habitation (supprimée dans certains cas).
Locaux d'habitation
Taxe foncière et/ou d’habitation
Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier à usage d’habitation : résidence principale ou secondaire, immobilier locatif, foncier non bâti ?
Vos différentes taxes sont calculées sur des critères objectifs, datant de 1970, mais également subjectifs, datant eux aussi de 1970 !
Aménagement du territoire
Taxe d’Aménagement et Redevance d’Archéologie
Vous êtes promoteur ? Vous avez construit ou envisagez de construire un bien immobilier pour particulier ou professionnel, une extension ou une annexe (piscine par exemple) : avez-vous anticipé les taxes d’aménagement liées et l’impact futur sur la taxe foncière ?
Malgré une simplicité de surface, les erreurs sont légion et les montants associés peuvent avoir de véritables conséquences sur votre projet.
Pourquoi un cabinet spécialisé comme Dolorès ?
La fiscalité locale est une matière à part : technique, spécifique, à la frontière entre droit fiscal, droit administratif et gestion immobilière.
Dans l'imaginaire collectif, c'est le rôle de l'expert-comptable, de l'avocat fiscaliste ou du gestionnaire de biens. Dans les faits, ces conseils généralistes n'ont généralement pas le temps d’auditer en profondeur les différentes situations : ce n'est ni leur priorité, ni leur cœur de métier.
Quant aux outils informatiques logiciels divers et IA, s’ils nous sont d’une grande aide en repérant plus vite les anomalies évidentes, ils ne sauraient suffire à évaluer l’ensemble des paramètres (sur le local en lui même, sur le locataire, sur le bail …), qui sont justement ceux qui peuvent avoir de forts impacts. Cette vision d’ensemble est nécessaire pour limiter le risque d'une erreur ou d’un oubli, et primordiale pour éviter de déclencher un redressement.
Dolorès y consacre l'intégralité de son temps et activité.
Notre processus
Conçu pour être sans risque pour vous
Étape 1 — Préanalyse gratuite
Chaque situation étant différente, contactez-nous pour faire un premier état des lieux de vos besoins, puis transmettez-nous les quelques documents nécessaires à l'étude de votre dossier.
Nous vous présentons les conclusions : bases d'imposition correctes, surimpositions identifiées, ou sous-impositions à gérer prudemment. Trois cas possibles, trois réponses différentes.
Cette première analyse est sans frais et sans engagement de votre part.
Étape 2 — Réclamation et suivi, jusqu’au remboursement
Si une surimposition est détectée, nous prenons en charge l'intégralité des démarches auprès de l'Administration fiscale. Le remboursement peut être rétroactif jusqu'à 5 ans. Nous assurons l'ensemble des échanges avec les services fiscaux : vous n'avez rien à faire.
Nous percevons des honoraires au succès, c’est-à-dire en proportion du dégrèvement obtenu : aucune avance de frais, aucun risque financier.
La seule façon de savoir, c'est de vérifier
Et vérifier ne coûte rien.
Si vos taxes sont exactes, vous avez la certitude de payer le bon montant.
Si elles ne le sont pas, soit vous récupérez un trop-payé potentiellement significatif, soit vous savez que vous devriez payer plus cher !
Dans la presse
Le sujet de l'optimisation des taxes locales fait l'objet d'une couverture croissante dans les médias économiques nationaux, signe de l’ampleur du problème et de la légitimité des démarches de contestation.
Foire aux Questions
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Oui. Tout propriétaire, particulier ou professionnel, et tout locataire professionnel, peut contester sa taxe foncière s'il identifie une erreur dans le calcul : surface mal évaluée, équipements non actualisés, abattement oublié, changement d'usage non pris en compte.
La réclamation se dépose directement auprès de l'administration fiscale. -
Non, pas directement. Le taux est voté chaque année par la commune et s'applique uniformément à tous les contribuables du territoire. Ce qui est contestable, en revanche, c'est la base sur laquelle ce taux s'applique : la valeur locative cadastrale.
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C'est la base de calcul de la taxe foncière. Elle correspond au loyer théorique annuel que pourrait générer le bien, déterminé par l'administration à partir de plusieurs critères : surface pondérée, catégorie du local, équipements, coefficients liés à l'état et à la situation du bien. C'est sur cette valeur, et non pas sur le taux, que portent la grande majorité des contestations.
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La réclamation doit en général être déposée avant le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement de la taxe : un avis de taxe foncière reçu en année N peut donc être contesté jusqu’au 31/12/N+1. Le remboursement obtenu peut ensuite être rétroactif, jusqu'à 5 ans selon les cas.
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Non, ce n'est pas obligatoire, une simple réclamation écrite suffit sur la forme. Mais l'analyse de la valeur locative cadastrale et l'identification précise des erreurs demandent une expertise technique que peu de conseils généralistes maîtrisent, ce qui explique le recours fréquent à un cabinet spécialisé.