Taxe foncière des locaux d’habitation :
les erreurs sont engendrées par le mode de calcul
Taxe foncière, taxe d'habitation sur les résidences secondaires, taxes annexes : la valeur locative cadastrale qui sert de base à votre imposition est souvent ancienne, mal renseignée ou n’a jamais été mise à jour. Nous contrôlons votre dossier et déposons la réclamation si une erreur joue en votre défaveur… et c’est très souvent le cas.
La fiscalité locale des particuliers repose presque entièrement sur la valeur locative cadastrale de votre bien, qui correspond à un montant théorique de loyer annuel déterminé à l’origine et pas revu depuis, sauf exception : de ce fait, il est probable qu’il ne corresponde plus à la réalité de votre logement.
Deux taxes, une seule et même base
Taxe foncière
Elle est due chaque année par tout propriétaire d'un bien bâti ou non bâti, qu'il l'occupe, le loue ou le laisse vacant. Son montant dépend directement de la valeur locative cadastrale et des taux votés par les collectivités locales.
Taxe d’habitation
Supprimée pour les résidences principales, elle reste due pour les résidences secondaires, et peut être majorée dans certaines communes en zone tendue. Les mêmes erreurs de base cadastrale que celles constatées sur la taxe foncière s'y répercutent.
La Valeur Locative Cadastrale (VLC) correspond au loyer théorique annuel qu'un bien pourrait générer, selon des critères fixés en 1970 et jamais réactualisés.
Son calcul combine une part objective (surface, éléments de confort) et une part subjective (catégories et coefficients attribués par l'administration).
Ce mode de calcul, ancien et opaque, peut aboutir à des évaluations déconnectées du marché actuel, d'où l'intérêt de vérifier la vôtre !
Comment est calculée la Valeur Locative Cadastrale ?
Que le projet soit porté par un particulier ou une entreprise, ces deux taxes reposent sur les quatre mêmes paramètres, qui ne sont que rarement estimés a priori, et encore moins vérifiés a posteriori.
01_Calcul de la surface brute
La surface brute taxable est constituée de la surface de plancher de la partie habitable principale (chambres, salon, salles d’eau, …), de ses annexes (garage, cave, …), et des différentes dépendances (piscines, abris de jardin, …)
02_Pondération des surfaces
Selon les cas et les situations, les surfaces obtenues sont pondérées différemment (séparément ou dans leur ensemble…), selon des coefficients appliqués en fonction de leur nature, leur état, et leur utilité.
03_Ajouts des équivalents superficiels
Les éléments de confort sont les équipements présents dans le logement (eau courante, électricité, vide ordure, douche, WC, lavabos, …) qui se voient attribuer une surface fictive, exprimée en m².
04_Transformation de la surface en valeur
L’administration applique à la surface totale (surface brute pondérée et équivalents superficiels), un tarif au m2 propre à chaque commune. Ce tarif est déterminé, entre autres, par les catégories qui servent également à pondérer les surfaces, et est actualisé annuellement.
Catégorie et correctif d’ensemble : une partie plus subjective et très opaque
La pondération des surfaces et le tarif au m2 applicable dépendent notamment de 2 paramètres : la catégorie du bien d’une part, et le correctif d’ensemble d’autre part, lui-même fruit de 3 à 4 coefficients spécifiques…
Les anomalies qui reviennent le plus souvent
En analysant des centaines de dossiers partout en France, nous avons identifié les erreurs fréquentes.
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Pour les locaux d’habitation, la méthode pour déterminer la Valeur Locative Cadastrale est la méthode dite “par comparaison” : votre logement est comparé à un logement tiers détenant les mêmes caractéristiques. Une comparaison avec un logement de classe supérieure peut ainsi affecter le calcul.
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La valeur locative de nombreux biens s'appuie encore sur des éléments établis il y a plusieurs décennies (1970), sans lien avec la configuration, l’état réel, ou l’emplacement du logement.
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Garage, cave, véranda, piscine ou autres annexes parfois comptés comme des surfaces d’habitation principale : dans tous les cas, l’impact de dépendances mal déclarées peut être très important.
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Une amélioration ou une dégradation du bien qui n’ont jamais été répercutées sur l’évaluation.
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Aux éléments objectifs (surface, éléments de conforts, …) sont appliqués des coefficients de pondération par l’administration, qui peuvent varier d’une maison à une autre sans raison particulière.
Notre processus
Conçu pour être sans risque pour vous
Étape 1 — Préanalyse gratuite
Chaque situation étant différente, contactez-nous pour faire un premier état des lieux de votre besoin, puis transmettez-nous les quelques documents nécessaires à l'étude de votre dossier.
Nous vous présentons les conclusions : bases d'imposition correctes, surimpositions identifiées, ou sous-impositions à gérer prudemment. Trois cas possibles, trois réponses différentes.
Cette première analyse est sans frais et sans engagement de votre part.
Étape 2 — Réclamation et suivi, jusqu’au remboursement
Si un trop-payé est détecté, nous prenons en charge l'intégralité des démarches auprès de l'Administration fiscale. Le remboursement peut être rétroactif jusqu'à 5 ans. Nous assurons l'ensemble des échanges avec les services fiscaux : vous n'avez rien à faire.
Nous percevons des honoraires au succès, c’est-à-dire en proportion du dégrèvement obtenu : aucune avance de frais, aucun risque financier.
En résumé, quid des taxes pour les locaux d’habitation ?
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C'est le loyer théorique annuel que votre local pourrait générer selon sa surface pondérée, sa catégorie d'usage et un tarif de référence propre à votre secteur. Elle sert de base au calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.
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En règle générale, une réclamation sur la taxe foncière ou la taxe d'habitation peut être déposée jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement de l'avis. Ce délai peut varier selon les situations : nous le vérifions pour chaque dossier.
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La contestation se fait par une réclamation écrite auprès du centre des finances publiques dont dépend le bien, en exposant le motif (surface, valeur locative, exonération) et en joignant les justificatifs. C'est cette étape que nous préparons et déposons pour vous.
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Elle a été supprimée pour les résidences principales, mais reste due pour les résidences secondaires, avec une majoration possible dans certaines communes classées en zone tendue.
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L'analyse initiale de votre dossier est sans frais. Si nous identifions une erreur ou une opportunité et déposons une réclamation, nos honoraires sont calculés au prorata de l'économie effectivement obtenue.
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Si l'analyse ne révèle aucune anomalie exploitable, nous vous en informons simplement et aucune démarche ni frais ne s'ensuivent.
La seule façon de savoir, c'est de vérifier
Et vérifier ne coûte rien.
Si vos taxes sont exactes, vous avez la certitude de payer le bon montant.
Si elles ne le sont pas, soit vous récupérez un trop-payé potentiellement significatif, soit vous savez que vous devriez payer plus cher !